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2010-2025年國內樓市前景分析
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http://m.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-3-17
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2010-2015年中國西寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投 西寧是青藏高原上唯一一個人口超百萬的城市，全市人口217萬，占到青海全省的40%以上。而青藏2010-2015年中國南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預測及投 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占相當重要的地位。和全國一樣，進入20世紀90年代以來，作為現(xiàn)2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場復蘇跡象明顯，市場觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2009年，日本名義GDP下滑了6%，至5.85萬億美元，實際GDP也比上年下滑了5%。相比之下，同期美國名義GDP下滑了1.3%，至14.2萬億美元，實際GDP則下降了2.4%。但是，如果到日本和美國旅游，你或許會覺得，美國的處境比日本更糟糕。較之于美國人的抱怨連連，日本人反倒安之若素。人們面對逆境的態(tài)度如此不同，或可歸因于文化差異。但不管怎么說，日本現(xiàn)在真是一團糟，其名義GDP已低于1992年的水平-當時日本土地價格剛開始跳水。
日本的先例令人不寒而栗，因為它的問題也正是未來我們所有人的問題。大家都知道"變老"意味著什么，因為我們都見過老人。歷史上，諸多帝國從衰老、枯萎，直至消亡，這樣的先例比比皆是。
對現(xiàn)代經(jīng)濟來說，這是一個全新的概念。經(jīng)濟體衰老的背后，一定蘊藏著許多顯而易見的因素，而所有這些因素，在日本都發(fā)生了�？粗粋�經(jīng)濟體老化，絕對不是什么有趣的事情。
數(shù)十年前，荷蘭的油氣儲備頗豐，強勁的油氣出口使其匯率陡然上升。荷蘭人過了一把高幣值的癮，不思勞作，瘋狂享受。當石油資源枯竭后，好日子也就結束了。這被稱做"荷蘭病"。那么，如果一個經(jīng)濟體呈現(xiàn)"衰老"之相時，我稱之為"日本病"。
日本"病在哪里"
多數(shù)分析師都把日本的問題與其在20世紀80年代的超級泡沫相聯(lián)系。在高峰時期，日本房地產(chǎn)價格超過了全球總量的40%，日本皇宮所占土地的價值，超過了整個加州。世界十大富豪，日本地產(chǎn)商占到了七個。毫無疑問，那時日本實在是鬧過了頭。但20年后，那場泡沫還能有如此強烈的效果嗎？
凱恩斯主義經(jīng)濟學家都把矛頭指向了日本斷斷續(xù)續(xù)的財政刺激政策。他們辯稱，如果日本能在上世紀90年代堅持實行刺激政策，那么今天的日本經(jīng)濟將會相當健康。在凱恩斯主義者看來，經(jīng)濟就像是個不帶電池的汽車：動力就是一切。經(jīng)濟停擺，就像汽車撞了減速器，如果有人使勁推，而且一直推，汽車總會重新前進，問題也就解決了。
結構主義者則把日本的問題歸咎于改革滯后。他們認為，如果日本能夠甩掉所有的壞賬，增加股東權益，并取消市場管制，就能引致效率提升創(chuàng)新之浪潮，這將推動經(jīng)濟增長。事實上，小泉政府的確采納了結構主義者所主張的許多改革，日本一度也確實經(jīng)歷了經(jīng)濟增長。但事后看，小泉時代日本經(jīng)濟的增長，主要得益于全球經(jīng)濟繁榮下日本出口的增加，而非國內改革。
我認為，凱恩斯主義者對日本的解讀完全錯誤。凱恩斯主義的解決方案，就像止痛藥一樣，治標不治本。它只是在經(jīng)濟下降周期中試圖去降低產(chǎn)出損失，但對長期經(jīng)濟運行來說，毫無意義。用凱恩斯主義來解釋或試圖治愈長期的經(jīng)濟問題，謬以千里。
不幸的是，當今絕大多數(shù)執(zhí)掌各國央行的經(jīng)濟學家，都是這一派的。他們的行為完全因循經(jīng)濟刺激計劃的多棱鏡。危機發(fā)生的時候，一些適當?shù)拇碳o可厚非。但是，試圖通過不斷的刺激使經(jīng)濟體重返強盛之境，就大錯特錯了。結構性問題，尤其是高負債，正在阻止經(jīng)濟的強勁增長。不斷的刺激將引致通貨膨脹，而非高增長。
日本的問題，沒有簡單的解釋，也沒有什么靈丹妙藥。這么多問題互相牽制，局勢相當棘手。日本的問題在于，它老了，而且越來越老。重生之路也有，但這需要徹底的、脫胎換骨的改造。日本并不愿意這樣做，因為那并不值得。
世界"正在變老"
一個經(jīng)濟體"變老"會有多種表征。最常見的就是生產(chǎn)要素-包括勞動力、資本和資源-的枯竭。當一個經(jīng)濟體起飛的時候，勞動力比較充裕，因此，發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)是合適的。當剩余勞動力枯竭之時，就應當發(fā)展資本密集型產(chǎn)業(yè)。
一旦資本存量足夠高，投資就不再能推動經(jīng)濟增長。經(jīng)濟學家稱之為"收益遞減"，或者說，同等投入帶來的產(chǎn)出減少。經(jīng)濟學家把消費和投資剛好平衡的狀態(tài)稱之為"穩(wěn)態(tài)"，就像一個人永遠停留在中年一樣。
成熟經(jīng)濟體也有可能保住青春。借助于創(chuàng)新，同樣的投入，產(chǎn)出會更多。這被稱為"全要素生產(chǎn)率"的因素(TFP)是成熟的經(jīng)濟體重獲青春的靈丹妙藥。它決定了一個富裕的經(jīng)濟體多快才能變得更富有。1%的全要素生產(chǎn)率只能說是"一般般"，2%就相當不錯了，要是能達到3%，那簡直是"超級棒"。
許多經(jīng)濟學家都相信，自由的、成本更低的經(jīng)濟結構，更能刺激創(chuàng)新。但是，在互聯(lián)網(wǎng)時代，創(chuàng)新很快就傳布世界各國，目前尚不清楚創(chuàng)新帶來的收益能否為創(chuàng)新國獨享。
收益遞減規(guī)律定義了與資本積累有關的經(jīng)濟老化問題。僅僅數(shù)十年前，人們的預期壽命還不夠高�，F(xiàn)在世道變了，世界已從一個退休人口較少的均衡，發(fā)展到一個退休人口與勞動人口數(shù)量相當?shù)男戮狻．斝碌钠胶饨⑵饋�，就形成�?老齡經(jīng)濟"。
除了預期壽命提高，出生率下降是另一個對經(jīng)濟影響甚大的新現(xiàn)象。最初，出生率下降是有益的，這意味只需要更少的資源就可養(yǎng)活這些年輕人。這就是所謂"人口紅利"。舉例來說，出生率下降可以使更多的婦女參加工作。但是，一旦低生育水平持續(xù)20年，就會造成勞動力的減少，反而與此前20年帶來的好處相抵。
日本正飽受人口老齡化和人口紅利逆轉之苦。理論上，人口逆轉每年壓低日本經(jīng)濟增長率1個百分點以上。從現(xiàn)實看，問題更為嚴重。
一個社會逐漸"變老"，其資源分配會越來越向老齡人口傾斜。比如說，醫(yī)療保障支出，就會隨著年齡的增大而增加。大體來說，老年人更不愿冒險，這也使社會或者經(jīng)濟變革更為困難。 老齡社會的根本力量更傾向于非生產(chǎn)性支出、更少的競爭。
顯然，老齡社會中不斷增加的社會負擔落在了勞動年齡人口的肩上，比如，工作的人稅收負擔會日漸加重。由于勞動報酬減少，勞動力的供給也會減少，因為工人們寧愿多花時間去休閑。這樣一來，很可能會釀成勞動激勵的惡性循環(huán)。
老齡化帶來的影響，要遠比計算人口撫養(yǎng)比-也就是不工作與工作人口的比例-復雜得多。社會在許多方面都產(chǎn)生了變化，變得更加保守，工作不努力，更少的創(chuàng)造性。也即這個社會"變老"了。
其他主要經(jīng)濟體也與日本相距不遠。比如，歐洲的主要經(jīng)濟體，由于失業(yè)和退休的福利更加慷慨，它們經(jīng)濟失去活力也會更快。發(fā)達國家的政府債務不斷上升，也是由老齡化所推動。政府的收入已無法支撐高增長時代承諾的福利。于是政府就采取借錢的方式踐行承諾。
日本的政府債務占其國內生產(chǎn)總值約200%，居世界之首。其他發(fā)達經(jīng)濟體似乎也差不多。歐洲平均財政赤字占其GDP的6%。英國占12%，美國則占10%。用不了多久，發(fā)達國家的赤字就會趕上日本，并居高不下。
"世界可能并不穩(wěn)定"
如果去日本的二線城市旅行，你會對街上年輕人如此少、服務業(yè)老年人又如此多而印象頗深。事實上，大多數(shù)出租司機大概在70歲左右，酒店和餐館的服務員經(jīng)常是六七十歲的女性。他們呈現(xiàn)了一幅僅由老年人支撐的經(jīng)濟體的超現(xiàn)實圖景。
東京則呈現(xiàn)出了另一幅景象。它似乎和世界上其他主要城市一樣充滿了活力。但是，東京的活力是來自于吸納二線城市的年輕人。東京是日本的服務業(yè)中心，但也無法擺脫一個日漸老化的社會的癥狀。
老齡化會對資產(chǎn)價格帶來災難性的后果。以樓市為例，必將變成長期的熊市。人口減少意味著樓市需求的減少。由于房產(chǎn)是一項長期持久的資產(chǎn)，因此可能出現(xiàn)長期的供應過剩，從而對樓價產(chǎn)生了不斷向下的壓力。近20年來，日本的房地產(chǎn)價格以年均7%的速度下降。租金收益率剛好與價格的下跌相互抵消。外國人不時被日本很高的租金回報率吸引，但很少人賺到錢。
經(jīng)濟老化就意味著經(jīng)濟發(fā)展的停滯。正因此，企業(yè)的利潤可能會停滯不前。不能增值的股票應非常便宜，比如說，10倍的市盈率或5%的股息收益率。日本股票在高峰時期曾有超過70倍的市盈率。20年來這些股票一直在下跌。外國投資者有時候被吸引去增加日本股市的價值，一段時期外國人購買導致日本股市的好轉，但這最終被證明是個陷阱。
有沒有可能阻止或扭轉經(jīng)濟老化呢？我對此表示懷疑。出生率下降和預期壽命上升的力量太大了。
引進移民或可延緩老齡化進程，但這并不現(xiàn)實。以中國為例，其人口年齡結構，在未來不到20年的時間內，將與發(fā)達經(jīng)濟體相差無幾。而再過20年，印度也會步中國的后塵。同樣道理，發(fā)達經(jīng)濟體也不能指望來自發(fā)展中國家的青年工人。
錯誤的政策可能會加劇老齡化進程。長期來看，經(jīng)濟高增長時代的高房價政策最有破壞性。除了高房價，中國仍然維持著獨生子女政策。長期來看，后果是極其嚴重的。盡管現(xiàn)在中國人對房產(chǎn)如此熱衷，但是，一旦老齡化來襲，中國的樓市將經(jīng)歷比日本更為可怕的熊市，這一切很可能用不了15年就會成為現(xiàn)實。
老齡化可能帶來通貨緊縮，日本的經(jīng)驗也證明了這一點。而且，僅僅因為政府靠借債來覆蓋人口老化的成本，通縮就會發(fā)生。一旦債務高到難以為繼，通脹就難以避免了�？峙率澜缯@個方向走。一旦政府的承諾難以兌現(xiàn)，社會后果相當嚴重。長期來看，世界可能并不穩(wěn)定。
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